PAYLAŞ
KAYDIR

BLOG

SALGIN HASTALIKTA İŞYERİ KİRA İLİŞKİSİ 2

  • 26 Görüntüleme

Salgın hastalıkta iş yeri kira sözleşmelerine önceki tarihte değinmiştik.

 

  • 03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen işyeri kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı kanun ile hükme bağlanmıştı.
  • Genelge ile koruma tedbirleri kapsamında tamamen kapatılan işyerleri dışında bir de işleri koruma tedbirleri ile etkilenen, azalan işyerleri bulunmaktadır. Bu durumda da sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması hâlinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanabileceğine ilişkin genel hükümlere başvurma imkânı değerlendirilmekte olduğunu,

Yine iş yeri kiracısının

             Salgın hastalığa ilişkin içinde bulunduğumuz dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendidinin yol açtığı bir durum olmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa (ödeme ile borcunu yerine getirme) beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebileceğini söylemiştik.

Bu hususta örnek niteliğinde kararlardan birini Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi verdi.

Karar “kira bedelinin uyarlanması” talebi ile açılan davada verildi.  Bursa Bölge Adliye Mahkemesi pandemi koşullarını “olağan üstü durum” sayarak, kira bedelinin uyarlanması yönündeki tedbir talebini kabul etti.

Mahkemenin 29.09.2020 günlü 20202/1103 Esas, 2020/1008 Karar Sayılı kararında aşağıdaki gerekçelere yer verilmiştir:

  • 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

 

  • Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. 1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. 2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. 3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. 4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir

 

  • Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, işyerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir. Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür. Genel olarak sözleşmelerde "Ahde vefa ilkesi" geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hâkimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür. Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.

 

  • Salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir. Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK'nun "Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması'' başlıklı 396/1 maddesinde "Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir." düzenlemesi bulunmaktadır.

 

  • Ancak salgın süresince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu gerekçeler ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur:

 

  • Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE,

 

 

 

 

01.
Copyright © 2020. Her Hakkı Saklıdır. kopyalanması, çoğaltılması ve dağıtılması halinde yasal haklarımız işletilecektir.
ÜSTE ÇIK